Vous prévoyez louer votre logement, mais vous hésitez entre la location nue ou meublée ? Qu’il s’agisse du statut de Loueur meublé non professionnel ou du statut de Loueur meublé professionnel, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.
La location meublée…une activité commerciale
Pour comprendre la location meublée et sa fiscalité, il faut savoir que celle-ci est considérée comme une activité commerciale par le Fisc. Ainsi, les revenus nets perçus par votre patrimoine immobilier ne peuvent être classés dans la catégorie des revenus fonciers (comme c’est le cas pour une location d’un logement vide). L’imposition rentre donc dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Vous pouvez vous enregistrer sous l’un ou l’autre de ces deux statuts : LNMP (Loueur en meublé non professionnel) ou LMP (Loueur meublé professionnel). Ces deux statuts vous permettent d’accéder à des baisses fiscales intéressantes, ce qui s’avère avantageux pour réduire le montant de votre investissement immobilier.
En quoi diffèrent les statuts LNMP et LMP ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel ou LNMP concerne les propriétaires dont l’immobilier locatif meublé ne constitue pas l’activité principale. Si le montant global des recettes locatives est inférieur à 23 000 € par an ou qu’il ne représente pas plus de la moitié des revenus de son foyer fiscal, un propriétaire peut bénéficier des avantages reliés à ce statut… – la récupération de la totalité de la TVA du bien immobilier (soit 20%), – la possibilité de déléguer la gestion locative du logement, – des démarches administratives simplifiées… Il s’agit alors du régime fiscal Micro-Bic. Dans le cas d’un logement loué en chambre d’hôte ou en tourisme classé, l’abattement fiscal peut atteindre jusqu’à 71% ! Une solution à envisager pour améliorer sa fiscalité en lmnp. Une autre option fiscale est possible : le Régime réel d’imposition. Il est souvent très avantageux, car il permet de réduire des revenus de location le montant investi dans les travaux, l’achat du mobilier, le coût de l’emprunt, les frais de copropriété, la taxe foncière…ainsi qu’une fraction de la valeur totale du bien immobilier (chaque année). Si vous souhaitez éventuellement reprendre votre bien pour en faire votre résidence, ce sera possible dans le respect des conditions du bail. Cette option ne fait pas diminuer la plus-value en cas de revente. Ce régime étant flexible, vous n’êtes pas tenu de conserver votre activité en tant que LMNP pendant plusieurs années. Dans le cadre du statut de loueur en meublé professionnel ou LMP, le montant annuel pour les loyers perçus doit être supérieur à 23 000 € (toutes taxes comprises) ou les recettes locatives doivent être plus élevées que les autres revenus du foyer fiscal. Le propriétaire est soumis au Régime réel d’imposition, s’il ne s’agit pas d’une micro-entreprise dont le chiffre d’affaires (hors taxe) n’excède pas le montant de 72 600 €. Le statut LMP n’est pas soumis à la TVA. En cas de revente ou de cession du bien, le loueur en meublé professionnel fait partie du régime des plus-values professionnelles. Dans le cas d’une location saisonnière, une exonération est accordée sur les plus-values ainsi qu’une baisse fiscale sur les loyers. Si à la fin du bilan annuel le propriétaire affiche un déficit foncier, il pourra appliquer le montant du déficit sur son revenu global annuel (en cours).
L’intérêt de louer un bien meublé et équipé
Investir dans l immobilier est plus rentable si vous optez pour la location meublée et équipée. En fonction de la localisation du bien et des équipements fournis, vous pouvez obtenir une rentabilité de 10 à 30% plus élevée pour une location meublée que s’il s’agissait d’un logement vide. La durée de location peut être raccourcie (un an contre trois ans en logement loué nu). Si le logement est loué à un étudiant, le bail peut être ramené à une durée de 9 mois ; à 10 mois quand il s’agit d’un bail mobilité. Le préavis de départ est plus court : un mois en meublé plutôt que trois pour un logement non meublé. Ainsi, le propriétaire peut, s’il le souhaite, réviser le montant du loyer, effectuer des travaux de rénovation ou amélioration entre deux locations ou changer de locataire. La demande est croissante pour les logements meublés. Selon les lois Macron et Alur, ils doivent toutefois être suffisamment meublés et équipés pour que le locataire puisse y vivre convenablement.
Les avantages à investir dans l’immobilier neuf
Saviez-vous que vous pouvez faire diminuer votre imposition en investissant dans le neuf, grâce aux dispositifs Pinel et Censi-Bouvard ? Pour un logement neuf acquis en loi Pinel, vous bénéficiez d’une baisse fiscale de 12% sur une période locative de 6 ans ; 18% sur une durée de location de 9 ans et 21% pour un engagement de 12 ans. Quant au dispositif Censi-Bouvard, la réduction d’impôt correspond à 11% du prix d’achat (hors taxe). Ces avantages fiscaux peuvent vous faire économiser. Investir dans un achat immobilier neuf vous permet également de valoriser votre capital avec le temps, ce qui constitue un avantage en cas de revente. Avec la location, vous accédez à un complément de revenus régulier. Il peut vous servir à prévoir une retraite confortable, à financer un projet qui vous tient à cœur, ou à mettre de côté un montant pour les études supérieures de vos enfants. C’est aussi un moyen par excellence de vous bâtir un patrimoine immobilier à léguer à votre famille. Avec cet investissement, vous profitez également d’un effet de levier du crédit et vous pouvez diversifier votre patrimoine (résidence de services, de tourisme, pour étudiants…). Tous ces avantages, fiscaux et autres, doivent être pris en compte dans l’évaluation globale de la rentabilité de votre investissement locatif. lmnp fiscalite